现阶段，不少深圳购房者的内心，其实非常混乱。

(相关资料图)

一方面，都说市场回暖了，连央媒都下场拉氛围，触底反弹苗头愈演愈烈，房价上涨跃跃欲试。

另一方面，开发商又上演了一出弄巧成拙的低首付闹剧，秀翻全场。

总之杂音很多，看不懂，摸不透，成为了当下很多刚需的心病。

进场，怕一不小心买错，后面价格还会再下调；不进场，又怕松绑政策忽然降临，万一房价真的涨了，可能自己未来几年都将与深圳的房子擦肩而过。

毫无疑问，此时此刻的深圳楼市，正在经历一场非常煎熬的混战，业主信心回归，刚需心乱如麻，观众看热闹不嫌事大。

今天，本着不散播焦虑的态度，来还原深圳近期的一个真实市场。

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我们看市场有没有起色，可以参考两个数据，一个成交量，一个成交价。量在价先，通常量起来了，价格就会稳步修复。

深圳近期的真实市场是，量的确有所回暖，但业主普遍比较飘，导致价格参差不齐。

据深圳市房地产中介协会公布的数据，上周（2月12-19日），二手房录得（含自助）881套，成交量已经连续3周呈增长趋势。

按照这个趋势，2月份二手房成交稳稳突破3000套。

数据要有对比，才能看得更清楚。

2022年全年，深圳二手房录得26853套，平均一周录得559套，现在临近900套关口，已超2022年周录得量最高值。

很明显，新年开工后，深圳二手房市场恢复良好，这其中有一部分源于春节前积压的需求得到释放。

过去两个月，深圳人不是阳了，就是在阳康中，尽管刚改群体多想看房买房，也心有余而力不足。等大家身体恢复得差不多，又迎来了春节假期，致使市场进入静默期。

所以，深圳楼市这波“小阳春”，不是突然回暖，而是积压的购房需求，叠加楼市大环境宽松的刺激，包括去年金融16条、楼市“三支箭”齐发、年度会议积极表态等重磅信号，让原本就有购房意向的群体入场。

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众所周知，深圳业主是对房价最敏感的群体。

市场刚略有升温，就已经有一大批二手楼盘开始涨价了。

根据最新的数据显示，2月份，深圳共有733个楼盘挂盘价上涨，其中涨幅楼盘数量排名依次为：南山、龙岗、罗湖、宝安、福田、龙华、盐田、坪山。

而在涨幅表中，有一个让人挺意外的发现。

涨幅排名第一、第二的小区，不是来自西部，而是来自东部，盐田港片区的东海丽景花园二期和罗湖洪湖片区的同乐大厦。

关键是，这两个小区的挂盘价涨幅还不小，涨幅分别为29.3%、27.5%。

要说这两个高涨幅的小区有什么相似之处，我觉得可以用一句话经典语录来形容：

没有乔布斯的命，却得了乔布斯的病。

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东海丽景花园二期，2002年的小区，位于盐田港片区，地段非核心，品质也一般，平时很少人关注。

同乐大厦，建于90年代，很典型的罗湖老楼盘，不管是学区还是地段，在罗湖都没有什么优势。

这种楼盘的业主在这个时候涨价，心态多少是有点飘的。

因为这类没什么特点的小区，房价本身很难上涨，业主前期预期太差，现在看到别人都在涨价，自己也坐不住了，纷纷上调挂盘价。

可挂盘价终究是挂盘价，没有成交的支撑，不过就是业主自嗨。

相反，那些地段核心，要学区有学区，要品质有品质的好楼盘，成交价正在明显回升。

华润城二期，197平户型，年前成交价3100万，2月最新成交价3580万，涨幅15.5%；

华润城一期，88平户型，年前成交价1290万，2月最新成交价1450万，涨幅12.4%；

宏发领域，88平户型，年前成交价880万，2月最新成交950万，涨幅8%；

这类优质楼盘，也是深圳楼市的领头羊，市场上行，涨得最快。

结

文章最后，做个小总结。

1、年后的深圳楼市，确实在回暖，但仅限于局部。

2、核心板块的优质楼盘，二手房成交价已出现不同程度的上涨；非核心板块的楼盘，成交依然不理想。

3、楼市大洗牌时代，城市内部的分化也在加剧。

4、政策面，深圳楼市目前依然是全国调控最严的城市，如果接下来没有实质性政策出台，目前这波“小阳春”一过，等到四、五月份，市场又会回归平静。

基于以上几点——

置换群体要卖房，若原小区的地段和品质不是非常好，态度别太高傲，适当调整价格，然后想办法换到更好的小区。

刚需买房，尽量不要赌刺激楼市政策什么时候来，因为很多人其实是输不起的。只要你城市选对了，板块买对了，小区挑对了，长期来看都是值得的。

楼市混战，必然煎熬，但这是每个核心城市楼市实现软着陆的必经之路。

混战时刻，拨开云雾，看清现实，坚定前行，就会等来曙光。

本文完。

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